Immobilier commercial : les magasins physiques sont-ils morts ?

Malgré un climat tendu pour les retailers, l’immobilier commercial résiste en France. A condition de cibler des produits sélectifs, adaptés aux nouveaux modes de consommation. Les jours du magasin physique sont comptés.

C’est, en tout cas, ce que répètent à l’envi les études publiées sur le sujet. Un rapport rendu par Credit Suisse en février 2017 estimait que 25% des grands « malls » américains disparaîtraient d’ici les cinq prochaines années. Ceci serait dû à une large vague de fermeture de magasins.

La faillite du roi de la distribution Sears Holding ou encore de Toys R Us semblent venir confirmer ces funestes prévisions.

La France va-t-elle connaître le même sort ?

Tout d’abord, l’arrivée d’Amazon sur l’échiquier national de la distribution a fait trembler les distributeurs. Rapidement, un jeu d’alliances s’est mis en place entre les principaux acteurs du secteur. Monoprix a noué un partenariat avec le pureplayer pour la livraison urbaine de ses produits. Les récents rapprochements entre les centrales d’achat d’Auchan et Casino, suivi de Système U et Carrefour, préfigurent du changement.

Plus de concentration, plus de massification avec pour leitmotiv que l’union fait la force.Et pour cause. En France, ce sont plus de 85% des internautes qui ont effectué un achat en ligne en 2017, selon la Fevad. Soit plus de 37,5 millions de Français.

Le chiffre d’affaires du e-commerce dépasse les 14% et ne cesse de progresser. Les entreprises ne peuvent plus négliger leur présence en ligne.

Faut-il toujours miser sur l’immobilier commercial ?

Face au phénomène digital, les investisseurs s’interrogent : faut-il toujours miser sur l’immobilier commercial ? Oui, si celui-ci sait se réinventer. Le CNCC vient ainsi de publier, pour la première fois depuis des années de déclin de la fréquentation, un indice d’activité en hausse de + 0,9% entre juin 2017 et juin 2018.

Sur douze mois, il progresse de +0,4%. À en croire le CNCC, ce sont les centres commerciaux les plus récents, dotés d’équipements commerciaux et technologiques innovants (Muse à Metz, B’est en Mozelle ou The Village à Lyon), qui affichent les meilleurs résultats.

Le magasin n’est pas mort

Le marché de l’investissement enregistre près de 1,8 milliards d’euros à fin juin. Le rythme d’ouvertures est plus soutenu qu’au premier semestre 2017, indique Cushman & Wakefield qui anticipe une croissance à + 2,3%. Au total, environ 200 000 m² commerciaux ont été créés au cours du 1er semestre et 4 910 000m2 seront théoriquement livrables à fin 2021.

De plus, ces perspectives optimistes n’excluent pas une rationalisation des mètres carrés. La vacance atteint les 9% en centre commercial et jusqu’à 12% en centre-ville.

« En étendant cette proportion a la périphérie, cela donnerait 7000 000 de m2 vacants et environ 10.000.000 m2 d’ici à 4 ans, sur les sites comprenant au moins 50 magasins. Ces chiffres montrent que pour un beau m2 à construire, deux m2 obsolètes seront à repenser », indique Christian Dubois, directeur retail chez Cushman & Wakefield. Pour lui, l’erreur serait d’en déduire qu’il faut cesser de créer des m2.

La vacance prouve la désaffection des consommateurs pour les lieux de vente inadaptés à leurs usages et leurs attentes. Néanmoins, une poche d’investissement demeure sur les produits sélectifs, bien placés et innovants. Faire venir ses clients en magasin restera toujours un objectif premier et il faudra continuer de faire preuve d’imagination.

A l’avenir, faudra-t-il prendre le train ou le bus pour se rendre dans un centre commercial ? Certains grands centres le propose déjà surtout quand il s’agit d’outlets ! Heureusement, il existe maintenant des sites pour trouver des billets de train à bas prix.

 

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